房地产：婴儿潮时代和行业调控成就龙头

　　美日韩三国婴儿潮时代创造了房地产大牛市，从居住、消费、投资到享受等层次渐进，持续时间超过15年，平均每年房价涨幅超过15%。

　　非常年轻的中国人口结构决定了地产的长期景气，1962-1975年大婴儿潮成员目前处于平均年龄38的黄金时期，其置业高峰将持续，1981-1991年小婴儿潮成员正进入第一次置业高峰。

　　城市化进程构成了房地产的真实消费需求，行业长期景气有望持续到2025年，平均每年新增大约6亿平米商品住宅。房地产有望成为保持胜利果实的财富载体和配置资产的投资标的，这是地产的投资需求。

　　在人民币升值进入后期以前，“升值不止，行情不断”依然是最简单有效的投资策略，预计人民币明年将加速升值。

　　2008年可能的资金紧缩控制的是速度而非规模，会迫使银行等机构强化“扶优限劣”，预计开发商将根据不同城市的不同景气程度选择是加快销售回笼还是放慢开发和销售进度。

　　政府加强调控客观上有利于提高竞争门槛，使行业集中速度加快，强势龙头企业将越来越多地享有行业长期景气。

　　两分法调控体系方向正确，有利于稳定资本市场预期；通过保障性住房体系解决中低收入阶层居住需要是行业景气可持续的基础。

　　土地供应依然紧张，闲置土地清理处理力度可能加大；商品房整体上还是供不应求，预计房价上涨趋势不变，而涨幅可能回落；区域楼市表现分化，珠三角较淡，看好长三角、京津和武汉等二线核心城市。

　　强势龙头企业财务报表上的预售房款猛增，并且超出行业平均1倍多，预计他们未来2-3年可以保持45%以上的业绩增速。