套现或豪赌？开发商资金全面吃紧 明年继续紧缩

“房地产拐点”系列报道·信贷紧缩

北京开发商急套现

与楼市交投惨淡对应的，北京还有大量住宅项目将在12月内推出。

“的确有一批开发商眼下正在跟时间赛跑，他们希望在目前楼市尚可，房价未跌的前提下尽量把项目提前到安全线内出售并迅速回笼资金。明年的市场如何发展谁也判断不准，开发商都希望如果真有拐点的话，拐点能够尽量晚点到。”房地产行业资深经理人季满如说。

值得注意的是，在这一轮成交惨淡的行情中，成交量下降更快的还是前一时期涨价异常凶猛的项目或区域大盘。如朝阳公园附近的大盘泛海国际居住区、大望路的珠江帝景、北部的摩根中心、The　house等项目。

“2万元是一个槛，2万元以下的项目大多数销售尚可。如果去网上查，超过2万元的这些项目销售普遍不佳。”上述开发商称。

记者在北京市房地产交易管理网上随机查询了一些价格超过2万元的高端项目，销售业绩的确普遍不佳，不少新开盘的楼座里只有几套签约，有的甚至一套都没有签约。位于海淀小营的The　house项目销售价格在16600元到38000元之间，但其11月20开盘的13#、8#楼共30套住宅中，截止12月20日一套也没有售出。预售的16#楼也仅有一套被预订。

中原地产华北地区副总经理殷则环认为，由于之前涨价幅度比较大，这些项目现在的销售压力超过其他项目，有可能最先面临调整，不过是否会降价则不好说。

“一些高端项目可能会像美利山那样低价开盘，但是不排除低开高走的可能。而且高端项目普遍定价很高，即使现在降价30％，利润依然可观。”季满如说。

而CBD、金融街、中关村、亚奥核心地区的高档住宅由于资源稀缺，市场需求旺盛销售目前尚良好。据北京双建房地产开发有限公司副总经理肖峰透露，旗下圣世一品开盘价3万元／平方米，但11月中旬开盘一周内卖掉100套，还有客户一次性购买10套。

在供不应求的矛盾下，这些核心区域似乎是个风险的避风港。

虽然楼市不乐观，但今年12月北京楼市最明显的变化是开盘项目大量增加。中大恒基不动产营销市场研究中心数据显示，截至12月20日已有34个项目开盘，纯新盘6个，其他28个为老项目后期。记者也了解到，在12月下旬仍将有多个项目开盘。

中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明认为，开盘项目日趋增多说明开发商急于套现回笼资金目的越来越明显。

“有一部分高价拿到土地的开发商正在全速推进项目，因为市场苗头有些不对，不少人都预测有拐点，所以他们必须跟时间赛跑。另外一类项目虽然在销售，但后期还有一些供应量，加之年底资金需求大，开发商希望尽快回笼资金也会加快推盘速度。”季满如说。

乐成国际副总经理张榕也认为，开发商认为明年市场涨幅度不会太大，所以晚卖跟早卖楼并没有什么影响，也索性尽快推出项目。

即将在本月推出位于丰台区南部一住宅项目后期的开发商告诉记者，虽然目前市场放量压力比较大，但公司对明年市场的预期并不乐观，所以只想赶紧在本月把余下的住宅都推出早点回笼资金。

“北京房价已经涨到一个高位，现在新开工项目定价明显低了，在售项目很多也变相降价，市场观望氛围渐浓，这必然影响到开发商的销售行为和预期。”国美第一城总经理陈云峰说。


上海再现“捂盘”

12月18日，上海鹏欣集团在股改非流通股禁售期满规定期限内，减持浦东建设(600284·SH)达上限，占总股数的5％，实现成功套现。其间，浦东建设股价从5.41元起步，最高达到16.46元。

与房企在资本市场悄然套现相比，一些开发商则通过适当增加供应量并调整营销方式，试图刺激成交量，则更引起业内关注。

不少开发商变相捂盘豪赌来年新行情。

“从网上的楼盘销售价格变化情况看，其实最近一段时间，真正有明显调整价格的楼盘还并不多，有的也仅是通过销售策略的调整进行一些小幅度优惠折扣。”薛建雄告诉记者，其实本身新开楼盘和新增供应量也已逐渐进入相对的低谷，随着年底的临近，在短暂的个别楼盘放量供应后，大部分楼盘选择了观望等待。

数据显示，11月，上海楼市商品房成交量环比下降了8.10％，仅成交194.73万平方米。其中商品住宅成交量连续两月降幅接近两成，11月仅成交11800套139.61万平方米，环比降幅达17.26％，即使与去年同期相比，今年11月的成交量仍然下降了1.16％。

薛建雄指出，大部分楼盘赶在今年销售的黄金时期前开盘，目前销售已经过半，对开发商而言，资金回笼的目的已基本实现，接下来的任务不是回笼资金，而是充分把握所剩房源，逐步提高销售价格，获得更高的利润。“卖几套提高一档价格的楼盘多为这种情况，实际上造成了统计数据显示成交价格上涨反而是在10月以后，尽管量比较小。”

而11月之后，开发商尽量把开盘时间往后延。“至于避免涉嫌捂盘，方法其实很多，比如通过种种借口拖延办理预售证，就能轻而易举把房子捂到明年再卖。”薛建雄表示。

上海短期内无法扭转的供不应求局面，令开发商更期待捂盘至明年等待新一轮暴涨行情。

不过也有专家对这种方式提出质疑，现在的市场环境正在经历根本性变化，通过对税费、信贷的调控，需求将得到正确引导，以往供不应求的关系将随着需求方的调整而有望出现逆转，从这个角度而言，开发商选择在这个时候捂盘，“将是一次豪赌。”

广州房价跌势波及土地利润率下调

跌势不止

12月15日，国务院相关部委组建的高规格联合调查小组前往广州检查房地产调控和住房保障制度建设。广州市国土房管局向检查组汇报了广州房价的最新数据：广州11月房价猛降1141元／平方米，降幅高达9.9％。11月成交均价为10433元／平方米，环比2007年10月均价下降1141元／平方米，下降幅度9.9％，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

广州11月份的楼市成交量继续维持在低位水平。据统计，2007年1至10月，广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，成交面积为700.8万平方米，同比2006年下降8.2％.其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9％，刚刚过去的11月一手住宅成交面积继续保持与10月相同的成交量，成交面积仅为57.86万平方米，与去年同期相比下降了41.1％。

很显然，楼市供大于求的市场格局正在形成。从今年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积，而且这一趋势也延续到了11月。据统计，今年11月，广州一手住房批准预售79万平方米，成交面积57万平方米，预售面积超过成交面积38.6％.与此同时，截至2007年10月，广州商品住宅空置面积135.8万平方米，同比下降31.4％。

房价跌势迅速波及市场每一个角落。

多家开发商销售量明显下降，售价平均跌2000元／平方米。据业内人士透露，富力地产目前已拿到预售证的房屋有3000多套，12月份销售数量仅为200多套。但该公司相关人士表示，年内全国铁定完成160亿元的销售额。

“10％左右的利润”

除了主动下调价格，开发商受资金限制和利润率测算的影响，土地储备步伐也开始减速。

12月20日下午，广州出让6宗居住用地，总用地面积36万平方米，总建筑面积54万平方米，共可供应普通商品住宅近6000套；其中1宗位于南沙开发区，用地面积约34万平方米，建筑面积约47万平方米；其余5宗是位于老城区的闲置土地，总用地面积约2.3万平方米，总建筑面积约6.3万平方米，成交楼面地价介于1602~7632元／平方米。

二线临江的越秀区沿江中路341、343号地块，参与竞拍者有6家，最终举牌的不过两三家。竞拍结束后，佳大投资相关负责人对记者表示，该公司现场测算过，方圆地产以7000多元／平方米楼面地价拿下，利润率不超过10％。他继而分析，除非房价上涨，这幅地利润才有把握。

而“现在如果有10％左右的利润的地块，一般开发商都会抢着去做了”。他又表示，对于下月中旬出让的另外两幅地，公司依然会测算其利润率再作是否参与竞投的决定。目前该公司在海珠区有一商住项目已进入开发阶段，预计明年10月入市，定价还是会“随行就市”。

此次参与报价的开发商有20家，包括澳德投资、龙光集团、鸿益实业等外来开发商。而最终举牌竞价的不过五六家，而观众席更是座无虚席，包括万科地产、丽丰控股等知名开发商均前来观战。多家开发商反映地价仍然偏高，而更多开发商表示市场走势未明朗，近期内不打算轻易入市。

合富辉煌首席分析师黎文江表示，由于开发商一整年的预算基本用完，年底资金短缺，因此也没有实力再多买地，而这次沿江路地块楼面均价与万科年初拍下的纺织路地块接近，表明地价正在回归理性。黎还认为，目前房价还没有回归理性层面，均价10000多，仍然高于7、8月份成交量高峰时的均价——8500元／平方米，7、8月份成交量为80万平方米，是全年最高的水平，因此在这个量支撑下的房价均价才显得较为合理的。
张华纲认为，投资量跟不上，会导致开发商土地储备减少，加速周转也加速了土地储备的消耗，公司两三年后业绩会出现困境。

“最近土地市场也开始遇冷。”深圳市土地交易中心的一位工作人员切身感觉到市场的寒潮已经扑向了一级市场。“开发商对市场未来难以判断。”

12月17日，深圳市宝安区3宗居住用地出让土地使用权，而深圳市土地交易中心拍卖大厅却大门紧闭，开发商无人应拍。3宗居住用地都在宝安区，建筑总面积32.7万平方米，起拍楼面地价3582元／平方米到4881元／平方米。

20日，深圳市再次推出龙岗土地，建筑面积17.6万，同样门前冷落。

至此，深圳市12月举行的两次拍卖均“遇冷”，出让的4宗地块全部流拍。

珠三角市场全线遇冷

一个月内，广州、深圳先后出现了土地拍卖遇冷的情况，新盘销售也出现了不同程度的下降。深圳市率先进入调整期，《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》显示，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月则降了近50％，仅为15.36万平方米。

连续三个月的成交萎缩，让深圳的房价终于在10月出现了松动。据中原地产统计，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。深圳市国土房管局公布的数据则显示，深圳二手房交易量10月份下降36.78％，二手房价格方面，9月份就开始出现跳水，比8月下降47.09％。

价格下调趋势不仅仅在一线城市有所体现，周边市场也受到了辐射影响。

根据世联地产提供的数据，珠海市10月房价数据的显著特点是市场交易量下降。10月全市新建商品住房交易面积27.13万平方米，交易金额14.41亿元，对比上月分别下降9.95％和18.65％。据珠海市统计局和珠海市房地产登记中心联合发布的10月商品住房交易价格数据显示，10月全市商品住房交易价格与上月对比均为下降，10月全市商品住房预购均价5847元／平方米，对比上月下降8.18％。

迅速调整

万科董事长王石在一次公开场合，表态“出现拐点”，令17日万科股价接近跌停。

虽然事后，王石反复澄清，“拐点论”仅限于珠三角市场。并且表示：万科在今年一季度报告中已经表示，今年以来部分市场看法对未来存在一些过于乐观的预期，认为部分城市房价过快上涨、以及地价超过房价的情况，是不可持续的；因而市场需要向理性回归。而近期的一些迹象表明，市场也已经开始向理性回归。并且万科对“率先降价”事件做出回应：万科在产品定价上遵循两个基本原则：一是快速周转的基本策略；二是顺应市场状况的灵活性。因此在各个城市市场，万科会依据上述原则，根据市场的实际情况确定合理定价。

“上市公司降价销售，年底业绩的压力不是最主要的，更重要的是回款，保证一定的现金流的压力。”金地集团总裁张华纲认为。

面对银根的紧缩，不少开发商希望通过加快周转，来维持高的业绩增长。张华纲认为，这需要寻找一个平衡。

资金来源受阻

最让开发商忧虑的就是资金来源受限。被认为渠道更多的上市公司也难以避免困境。

金地集团的增发方案以及公司债方案已经公告几个月了，申请也已经交由证监会等待过会，但是这一等就是几个月。

“管理层没有说法，”张华纲表示，“没有说停止办理，也没有说什么时候能够办理。”

没有进展也没有搁置，但是监管层明显放缓了房地产企业的融资申请。万科、泛海建设等多家已经递交申请的开发商，都在等待；而一些准备在资本市场股权融资公司，也被劝退。

银行方面，开发贷款规模已经明显下降。即使是年初获得授信额度的企业，想要提现也非常困难。

“已经不能够按照授信额度放出贷款了，”一位农业银行深圳分行的贷款人员表示，“所以能够提现的开发商都愿意先提出来放着，多交一些利息也可以。”

“如果目前这样的紧缩情况持续，2008年的投资增幅将会下降，开发商业绩影响将在2009、2010年体现。”张华纲认为2008年的业绩应该是可以保证的，不少开发商今年已经有部分业绩会在明年结转，明年的开工量情况也较好。

金地集团预计明年的总资产周转速度将保持今年的水平，周转率在0.5－0.6之间。

张华纲认为，在银行紧缩，股权融资放缓的情况下，投资量如果跟不上，就会导致开发商土地储备减少，加速周转也加速了土地储备的消耗，公司两三年后的业绩就会出现困境。

向海外融资的开发商也遭遇了同样的困境。

一些香港上市的国内开发商，在海外市场发债受到阻力。据悉，ING等国外投行对国内市场普遍表示担忧，看不清楚未来。

投行作为承销商担心内地房地产市场受到政策影响，上市公司业绩无法保证，海外的投资者不愿意购买国内开发商的债券，而不接受内地开发商发债的承销业务。

另一方面海外资金的直接投资也不顺利。

“受美联储连续降息的影响，海外的资金是非常便宜的，但是外管局对资金进入的限制也非常严格了，”卓越集团副总经理邬风柏表示，“海外热钱的限制，使政府保证国内调控有效。”

但截至目前，大型地产上市公司没有传出需要调整项目开发速度、减少开发量的消息。　

银行收紧双输血管道　

开发商2008资本“命门”之劫

大雪满弓刀。

从上月的碧桂园(2007.HK)百亿发债搁浅，到本月新鸿基受邀联合开发广州猎德百亿地产项目，珠三角地产界集体呼吸到了融资市场的萧瑟空气。

原因来自“9·27”房贷新政之后，各家银行对按揭贷款和开发贷款两大输血管道的同时收紧。“珠三角是我们调控的重点地区，我们感受到了贷款风险正在逼近。”招行、兴业银行人士称。该两家银行是今年个贷增量绝对值分别居股份制银行第一、第二位。

然而，这还只是新一轮房贷调控的前奏。“我们接到了总行贷款整体收紧的新通知。明年初不会再有各家银行疯狂发贷的常态，我们对房贷，尤其是地产商开发贷款，一开始就会从紧。”前述银行人士称。

事态的背后是央行、银监会2008年刚性的窗口指导政策。权威机构人士称，明年监管要求控制贷款规模，类同于2007年增长水平，并且从年初就开始指标监控。

加之地产股整体受挫生发的直接融资冷空气，地产商开始遭遇自2005年数轮房贷调控以来真正的“命门”之劫。“接下来，就是讨论融资多元化，甚至是地产商存活率的问题了。”一位上海地产商在无钱支付足够土地出让金时称。

各家商业银行自“9·27”房贷新政之后，由于房贷指标已经用完，几乎同时收紧了昔日的“火中取栗”之举。

“其实，早在‘9·27’房贷新政之前的4月份，面对年初以来深圳房价的一路飙升，深圳银监局就下发了《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求从严控制风险，到了年中，各家商业银行开始控制二手楼贷款的成数，随后进行的就是开发贷款的控制。”深圳某股份制银行人士称。“我们将珠三角视为重点监控区域，不敢轻易放贷了。”

“央行、银监会将在2008年对贷款规模和速度进行刚性窗口指导，要求贷款规模减速，并有可能按季度考核。银行不能再为地产商买单。过去的常态要变了。”来自权威机构的人士称。

“我们已经听说了相关信息。总行要求我们明年的贷款增长不能超过今年，并将按月对我们进行贷款指标管理。”一位某股份制银行分行负责人称，“显然，由于房贷占贷款比重已经较大，明年的房贷将继续从紧，要严于今年。而其中的开发贷款更要慎之又慎。”

该人士称，在去年和今年上半年，对于房地产开发贷款中“四证”(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)不全的，也给予了贷款。现在不行了，即使“四证”齐全，还要充分掂量开发商的资质。

放之于存量大数观察，更可见到各家商业银行内心的恐惧。央行统计数据显示，截至今年6月末，全国商业性房地产贷款余额达到4.3万亿元(不含公积金贷款)，同比增长24.5％。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，同比增长23.9％；房地产开发贷款余额1.7万亿元，同比增长25.6％。而且，商业性房地产贷款占本币贷款已从2004年的13％上升到今年6月末的17％。

或许，12月初，北京师范大学金融研究中心出炉的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》令银行业界集体受到了警醒。该报告认为，到2007年底，房地产开发商囤地约为10亿平方米，同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就有1元被沉淀在土地上。

深发展总行住房与消费信贷部总经理柳博称，“明年我们将少做，并且只做好的。对不同地区要细划分类，珠三角自然在严格控制规模之列。对不同客户人群也要细划分类，客户文件信息要真实完整。”

中投证券一份研究报告称，依据估算，银行的信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数，达53％以上。2007年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1％，企业自筹资金占比达33.9％，定金和预收款占比达25.2％。然而，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入又大部分来自银行信贷，这意味着自筹资金的70％来自银行贷款；此外，定金和预收款中的30％也来自银行信贷。

“虽然本年度数据还未出来，但同据央行数据，从6月末到10月末，我国房地产开发贷款余额增加了6000亿元，达1.76万亿元。年底，极可能达到1.78－1.8万亿元。而在珠三角等地区，地产贷款(含开发贷、个贷)已占到中长期贷款总额的50％以上，已是多年持续的数据。各家银行不能不审慎了。”深圳某股份制银行人士称。