浅析石家庄2007年7、8号地竞拍影响！ （转发）

浅析石家庄2007年7、8号地竞拍影响！ （转发）
昨天午，石家庄土地交易市场传出07年07、08号建设用地的竞标结果，其中双海地产以1.9608亿人民币拍得08号用地，折合每亩地价不到152万，楼面土地成本也在1300余元，比业内预期的要低些。而指标、位置相对优越的07号地则因竞标单位数量不足三家而流标，也是大大的出乎了更多人的预料，整个过程与火爆的石家庄住宅市场不相匹配，与去年土地价格节节高涨的趋势也大相径庭，颇有些秋风瑟瑟的凉意，许多媒体也对这次竞拍结果议论纷纷，不惜挖地三尺也要找到充足的理由说明结果。

      作为石家庄工作许久的我，通过圈子信息和以往经验来分析此事，认为大致应该如是：首先07号地的流标应该是种正常的商业行为，相比以往土地价值不高的时期，在开发风险很小或者即使失败也损失不大的前提，拿地企业对土地本身的研究并不深入、研判也很草率。但今天的市场不同，不仅土地出让价格很高，而且存在更多的市场和政策风险，尤其是拆迁相比以往时期更加困难。所以，拿地企业除了要斟酌土地价格外，该土地的相关手续及拆迁比重更为重要，更能影响到项目的成败。(交保证金4000万）由此推导出，07号地的流标绝非偶然，肯定是土地本身存在着硬伤，致使大多数企业没有兴趣问津，这是问题的关键。

     08号地虽然成功竞拍，但价格不高已成共识，我认为这里面有多方面原因，首先就是该地块不高的容积率直接导致单位亩价不会很高；其次就是该地块推出计划早在2004-2005年就已经路人皆知，之所以今天才"履行手续",这里面肯定是有些文章的，不便妄自猜测，大家回忆就可以了。最后，如果面推测成立，那这块地的成交价应该不是代表如今的土地市值，它更倾向于表达2005年左右的土地价格水平，大家是否还记得，当年附近地块的天山观澜豪庭的土地单价也在150万。

     综所述，如果因为这次竞拍表象萧条，而认为石家庄房地产市场将从土地阶段开始走冷，那将是极端错误的，这里两个竞拍案例从本质无法表达目前的土地市值，不具参考性。顺便提句，半年的523万每亩的案例也有水分，客观地说还是去年水泵厂的案例代表了最近阶段石家庄土地市值的真实状况。