大华地产开盘定价分析报告～232元（最新，内详）支持的顶！！！
大华地产开盘定价分析报告～232元（最新，内详）支持的顶！！！
大华地产开盘定价分析报告
1、我们首先看重组方海大华集团，根据大华集团在大连发布的招聘信息：
大华集团作为全国五百强企业和房地产界特大型知名企业集团，致力于房地产开发19年，近两年来连续位居海市房地产开发企业综合实力第名，2007年全国地产企业综合实力TOP10排名第7。2006年，全集团施工总面积近400万M2，总销售面积超过90万M2，销售总额近68亿元。
大连作为大华集团的重要发展基地，目前已成立大连地区总部，除正在开发的大华?御庭项目外，还将马运作个超大住宅项目，其他几个后续项目还在洽谈过程中；
2、再来看看中国部份房地产十强公司至2007年9月30日的主要财务指标
公司名称
总股本
主营业务收入（至07年三季度）
销售毛利率
销售净利率
净利润
股价（2007.10.31日收盘价）
市盈率
万科A
68.7亿
141.73亿
46.97％
13.53％
19.17亿
38.93元
104.7
保利地产
12.3亿
39.09亿
39.49％
14.38％
5.62亿
92.11元
151.1
招商地产
7.34亿
21.97亿
36.58%
21.85％
4.80亿
99.99元
132
金地集团
8.39亿
33.15亿
37.74％
9.89％
3.28亿
68.40元
130.7
大华地产
11.72亿
105.37亿
45.2％
19.92％
20.99亿
232.15元
129.62
计算说明：
a、07年三季度主营业务收入：2006年全年大华地产的主营业务收入是68亿元，面四家地产股2007年三季度和2006年三季度比较，主营业务收入增长率如：
公司名称
主营业务收入（2006.9.30）
主营业务收入（2007.9.30）
主营业务收入增长率
万科A
110.97亿元
141.73亿元
27.72％
保利地产
20.99亿元
39.09亿元
86.23％
招商地产
17.17亿元
21.97亿元
27.96％
金地集团
18.63亿元
33.15亿元
77.94％
由此可计算出行业平均增长率为54.96％，因此预计大华地产2007年全年主营业务收入为105.37亿元。
b、销售毛利率：大华地产主要销售销售地在海，是中国房地产利润最高的地区，我们参照面四家地产股的平均销售毛利率40.2％计算，再给出5％的溢价空间（仍为保守估算），预计大华地产的销售毛利率为45.2％；
c、销售净利率：述四家地产股的毛利率和净利率之间的平均差额水平为25.28％，大华地产也按此计算，可计算出大华地产的销售净利率为19.92％。
3、重组方案分析
根据协议规定，东北特钢将其持有的40.67%大连金牛股份转让给大华集团，并回收大连金牛之全部资产、负债及人员；大华集团将向大连金牛注入资产盈利能力高于大连金牛的房地产资产，获得大连金牛控股权和122，233，330股，实现借壳市。
目前，大连金牛的净资产为11.08亿元，因此根据重组方案，大华最多置换进公司11.08亿元资产，若将大华全部房地产资产置入公司，应该进行定向增发，大连金牛停牌前的20个交易日的加权平均股价为7.81元，根据增发规定，增发价格般参照前述加权平均价的90％定价，应为7.03元，我们参照保利地产的主营业务收入与股东权益之间的比率关系，推算大华集团的净资产为61.25亿，若全部置入大连金牛，将增发8.71亿股，由此总股本将增加到11.72亿股。
若增发8.71亿股，每股产生股份增值溢价6.03元，资本公积金将增加52.52亿元，加大连金牛原有的资本公积金5.88亿元，合计58.4亿元，按总股本11.72亿股计算，每股资本公积金4.98元，大连金牛的每股净资产5.23元。
4、未来资本运作设想
A、资产注入前
由于公司每股未分配利润有0.75元，每股资本公积金高达1.95元，因此，如果考虑全体股东利益，应该进行送股和转增股本。
另外点需要说明的是40亿元的土地拆迁补偿款。有人认为这是全部属于大股东东北特钢的，我认为这个想法是错误的，因为大连金牛与东北特钢签订的是长期土地租赁协议，土地的资产是属于大连金牛所有股东的，国家目前安排的40亿元是属于拆迁补偿款，就像目前所有的土地动迁样，你在哪里见过哪个老百姓从自己家搬出来而国家不给分钱安置费的。
综合以考虑，强烈要求大股东和重组方考虑中小股东利益，最少按10送5转增10股进行利润分配。
B、资产注入后
由于绝对股价较高，而公司的每股资本公积金高达4.98元，因此不排除按10转增20用资本公积金进行转增股本，将股本总额扩大为35.16亿元，便于大华地产后期向广大投资者继续融资。后期如按照28元左右发行目前股本的半6亿股左右，大华地产将实现融资168亿元，集团资产将实现2.74倍的增值收益。
结论：大连金牛股价保守定位为232.15元（10送5转增10股后为92.86元）
再多解释两句，为什么会出现如此的高价，主要在于大华地产目前的总股本太小，目前的每股含金量非常高，其实我们想想中国船舶就不难理解这个问题。而且需要说明的是，我在计算过程中，尽量都是按照行业平均值进行保守估算，试想，大华在海拥有庞大的土地储备，而海又是中国地产利润最高的钻石级地区，因此估计大华的利润只会高于预测数而不会低于预测。
小兔子吐血分析，仅供各位股友参考。
支持的顶，定要超过108次！！！
2007-11-01