华润置地-母公司扶持，注资陆续上演

　　华润置地(1109，买入)

　　母公司扶持，注资陆续上演

　　经每年一度注资，土地储备升至1570万平方米：华润置地自2005年底从母公司购入土地或物业发展权益，成为其独特的经营方式，过去二年，股价翻了数倍，显示其经营模式受到市场接受。公司最近再次从华润集团收购于无锡、杭州及大连的物业项目，完成最近的收购行动后，华润置地的土地储备将增至1570万平方米，而且，更进一步拓展成为全国性的房地产公司，覆盖全国16个城市。

　　母公司仍持有土地储备543万平方米：华润集团持有的8幅共543万平方米的土地储备，应占权益的土地储备为523万平方米，总土地成本为113.6亿元人民币，平均地价为每平方米2,091元人民币，分布在国内大连、重庆、沈阳、武汉，料在适当时机会注入上市公司，不过最快的时间可能要等至2008年第4季。华润置地及华润集团两家公司合共持有的土地储备为2113万平方米。

　　租金增长可观：华润置地在中国众多的房地产公司中比较独特，公司的投资物业为另一增长动力，现持有已建成及发展中的投资物业189万平方米，分别位于北京、深圳、上海、杭州及大连。已建成的于北京、上海及深圳的投资物业租金收益在2007年分别上升10%、15%及30%，其中于深圳的万象城录得每天10万个人流量，为深圳最时尚及最繁忙的购物中心，华润置地计划把万象城在全国复制，杭州的万象城将在2009年落成。

　　财政状况健康，惟明年再有机会发行新股：公司在扣除现金后的银行贷款约为106亿港元，在发行2.69亿新股予母公司后，股东资金增至约205亿港元，净负债比率料为51.7%，以中国房地产公司来说，负债水平合理。华润置地2007年购入土地360万平方米，金额为75亿港元，我们估计公司会根据以往的经验有机会在明年再次发行新股筹集资金，壮大股本实力，应付明年的土地并购。

　　目标价上调至23.48港元，维持买入：华润置地收购母公司于无锡、杭州及大连的地产项目后，可加强盈利表现及每股资产净值。另一方面，更因为内地房价过去1年急速上升，所以料2008及2009年盈利表现理想。我们预期华润置地2008及2009年的盈利分别增加354%至58.8亿港元及30%至76.3亿港元。目标价为23.48港元，即相等于2008年每股资产净值，上升空间为24.1%。评级维持为买入。

　　复地(集团)(2337，买入)

　　勇闯上海滩

　　2007年目标购入土地储备4-500万平方米：复地准备在2007年增加土地储备约4-500万平方米，至10月份，公司已买入380万平方米的土地储备，料可达标。复地现有的土地储备共917万平方米，应占权益的楼面面积为600万平方米，分布在上海、北京、南京、无锡、杭州、武汉、重庆、西安、天津及海口国内10个城市，战略部署于长三角、西部及京津一带，成为一家覆盖全国的地产商。

　　07首10月销售金额上升72%：公司在2007年的销售工作取得理想成绩，在2007年1-10月，销售楼宇面积比去年同期增加43%至70.6万平方米，销售金额比去年同期上升72%至55.99亿元人民币。此外物业的平均售价升幅吸引，2007年1-10月的平均售价为每平方米8,400元人民币，比2006全年的6,700元人民币增加25.4%。

　　发行A股可拉高估值：公司发行A股的计划仍在进行，现正等待中国证监会的审批，复地预期发行6.32亿股A股，占扩大后的股份20%，估计筹集的资金约30亿元人民币，将主要用作物业发展用途。根据过往经验，虽然每股资产净值会比发行新股而摊薄，不过A股的平均估值会较H股高，所以H股公司的估值往往受惠于较高估值的A股而拉高，我们估计复地的股价表现会因而得益。

　　购入上海证大(755,未评级)作策略性投资：复地在11月中公布购入上海证大6亿新股，占扩大后的股份8.57%，配股价为每股0.45港元。预期是项交易将在2007年底完成，集资净额为2.7亿港元，股份有6个月的禁售期，所得款项会留作物业项目发展用途。双方面表示，持有证大股份，一方面是作投资用途，另外，双方面可能在上海会有项目合作的可能性。

　　目标价升至6.96港元，推荐买入：我们计算复地08年的每股资产净值为7.73港元，以10%的折让率计算，复地的最新的目标价为6.96港元，上升空间为66.5%，维持为买入评级。现股价相当于08年11.1倍市盈率或较08年的每股资产净值折让45.9%，估值吸引。