第一上海 李明江
中国地产行业 评级：正面
人弃我取
07年楼价快速上升:
2007首10个月，中国房地产开发投资完成19192亿元人民币，增长31.4%。
2007首11个月，中国房价升幅加快，国内70个城市的平均房价同比上升10.5%。
部份城市的房价升幅更为惊人，北京及深圳房价同期分别上升15.1%及19.5%；另外，二线城市表现也厉害，宁波房价在同期上升了14.9%。
最近2个月出现整固：
不过，房价大幅攀升，承接力未能追上。
此外，银行收紧信贷，第二套房房贷减至六成及贷款利息增加。
再加上市民担心中央政府会施行宏调，进一步削减入市决心。..我们听闻上海二手市场在十月份下滑20%，而深圳的一手成交在十月减少50%。
仍存在强大需求：
但割价后，立即出现承接力。
中国经济未来增长仍然强劲，亚洲开发银行预测中国2008年经济增长为10.5%，料国内工资明年会有双位数字的升幅。
通胀加剧，出现负利率的情况。
中央政府利用市场方法调控楼市
加快廉租房及经济适用房的建设。
预期物业税仍未是适当时机推行。
估计中央政府未来将主要以货币政策来施行宏调，并且加大供应量。
考虑二线城市：
经济增长迅速，且基数较低。
缺乏高质量的商品房，为优质地产商提供商机。
二线城市带来增长。
我们2007年对各房地产公司的评价是：
买入：瑞安房地产(272)、中国海外(688)、华润置地(1109)、复地(2337)及绿城(3900)
2007年中国房地产放亮
中国的房价为市场关心的问题，虽然在2005及2006年实施了两次宏观调控来压抑楼价，但得出来的效果仍欠理想。整体房价向上攀升，只有个别地区的房价因以往升幅过巨而停下来，上海的房价便在2005至2006年停止上升，但在2007年初开始重拾升轨；另外，部份地区的房价大幅标升，北京及深圳的房价在过去一年升幅庞大，部份在北京及深圳的楼盘价钱上升一倍。
中国发改委的数据显示，中国全国70个城市房屋销售价于2007年11个月份同比上升10.5%。虽然全国房价较全国的经济増长略低，但为过去2年的最高升幅。我们认为短期内房价会因银行暂停房贷而出现升幅放缓，但明年房贷恢复后，基于房屋需求强劲，我们预期国内平均房价在明年仍有机会创新高或在高位徘徊。
中国70个城市房屋销售价由2007年1月的5.6%升至11月的10.5%，相对2006年的平均升幅5.48%明显放大；另外，我们将上海、北京及广州划分为一线城市、大连、南京、武汉、深圳及重庆划分为二线城市，得出来的结果是二线城市的平均房价升幅在2007年首10个月份比一线城市为高，我们预期这个情况在2008年仍会持续。
中国房价全线上升，带动了中国房地产投资，2007年首10个月，中国房地产开发投资增加31.4%至19192亿元人民币。当中除了房屋开发量的增加刺激了整体投资外，地价的大幅上扬也令加重了房地产开发投资金额。
短期交投放缓
因为中国房价在2007年急升，楼市买家仍未适应高的房价；另一方面，银行应中国银监会的要求整体银行贷款金额在2007年12月底维持在2007年10月的水平，所以拖慢了房贷的审批，再加上地产代理“中天置业”总裁蒋飞携款消失，使物业投资者转向审慎，所以过去1个月中国物业市场成交量委缩。根据一家上海物业代理顾问表示，上海2007年10月份物业成交量减少20%；另外，深圳一手物业交易量在10月份也较对上1个月减少50%。
另外，中国银监会于2007年9月定下规则，针对持有第二套住宅的按揭新措施。持有第二套或以上的物业买家，首付比例由以前的三成增至四成，而且贷款利率为标准利率基础上再加10%，比第一套房房贷采用的基准利率的下浮10%-15%相比，第二套房房贷利率相对上调20-25%；而对于商业用房贷款，首付比例不少于50%，贷款年期不多于10年，利率不少于标准利率基础的1.1倍。所以令投资者增加其投资本金要求及投资成本，促使物业交投大幅减少。中国银监会及人民银行随后在12月发出补充通知，确立第二套房贷以家庭作计算单位，减少不必要的误会。
中央派出监督调查宏调成效
根据近月的报纸报导，中国政府国务院于12月派出10支督察组往全国各地十多个城市，审核各地施行房地产调控政策的情况，其中房价及供应结构调整将为是次行动的重点。是次督察组规程甚高，各督察组组长由副部长级官员担任，而成员由建设部、国家发改委、央行、银监及国土资源部派人组成，参加是次调查行动。
物业投资者担心经过督察组调查后，地方政府或个别的房地产商会否出现违规的行为，或是中央政府会否再次推出宏观调控措施来抑制楼价，现在还未确定，所以大部份物业买家多采取观望态度。
强大房屋需求
不过，我们相信国内居民及海外投资者对中国的房屋需求是很高。在2007年10月，上海的物业交投出现下跌，不过汤臣集团(258 HK,未评级)推出在浦东的别墅开售，因为开售价每平方米约31,000元人民币较附近同类型物业的市价每平方米38,000元人民币低约20%，100套的别墅洋房迅即售罄，公司套现10亿元人民币，证明只要价钱吸引，房屋的需求仍然存在。
就算出现了以上的不明朗因素，我们依然看好中长线的国内房地产市场，主要是基于以下原因：
1.经济未来保持增长：中国经济于2007年第3季增长11.5%，预期增长的势头仍然持续，亚洲开发银行预测2008年中国经济增长为10.5%，在此情况下，预期国内工资将每年有双位数字增长，将加快对房屋的需求。
2.城市化支持市镇的房屋需求：中国经济急速发展，城市的就业机会增加，加速乡镇居民往城市寻求机会，预期中国每年从乡村往城市发展的人口达2000万人，中国的城市人口比例由2000年的36.2%升至2006年的43.9%，估计未来数年城市化比例将上升逾50%。
3.财富效应：上海综合指数2007年初至今上升了超过80%，在10月份曾突破6000点关口，现徘徊于5000点。国内投资者于2007年在股票市场是一个丰收年，因为股市从高位回落约15%，所以部份投资者担心股市升势已尽，而将金钱从股票市场转往物业市场。
4.人民币持续升值：中国人民币保持强势，现已突破7.4美元，估计此升势将持续数年。人民币资产吸引，海外投资者争取投资国内物业市场，冀望除了受益于房价的升幅外，更希望受惠于人民币升值，收取双重回报。根据物业顾问世邦魏理仕的调查，外资在上海投资物业正在上升，2007年首3季，境外投资者在上海购买了17亿美元的物业，接近2006全年的19亿美元。
除了以上数点我们在1年前已察觉的理由外，最近的高通胀可能会加深未来房价的升幅。因为国内食品价格上升，推高通胀，2007年11月份的零售物价指数已升至6.9%，为过去10年的高位，而国内的一年人民币存款利率为3.87%，所以出现负利率的情况。虽然未来中国仍会继续调高银行利率，但我们相信未来通胀将会加剧，所以负利率情况在2008年依然存在。
根据香港过往经验，负利率会支持楼价上升，我们认为此一定律可以应用在中国楼市，所以在现有的情况，未来的中国房价将继续上升。