不参与房地产股是一种错误

房地产行业正处于"量价齐升"盈利持续增长的黄金周期，从宏观调控、土地供应、经济适用房政策各方面来看，明年国内房地产上市公司将保持较快增长速度。根据中金公司、中信证券等多家证券公司发布的行业分析报告来看，明年房地产行业的业绩增长应不低于今年的水平。

　　增速：60%以上不是梦

　　根据中金公司的分析，目前正在进行的房地产调控不会逆转供求矛盾，明年房价仍将上涨。房价上涨的根本原因在于目前供给远小于需求。

　　在宏观调控的背景下，明年该行业仍有望达到60%的高增长，企业盈利影响主要来自于售价、销售量和竣工面积。根据敏感性分析，假设房价从2008年起不增长，在销售面积维持不变的情况下，中金公司研究的上市公司2008年的盈利预测有10%左右下降的风险。此外，由于公司有可能加快销售应对信贷紧缩，反过来有利于业绩释放。总体来看，除非房价大幅度下跌或者销售量快速萎缩，否则2008年企业增长速度不会有较大影响，估计目前的调控将影响2009年以后盈利，但2009年仍有望保持30%-40%的增速。

　　中信证券分析师认为，房地产行业上市公司明年的收益有望翻倍增长，属于较快的行业之一，今年的平均每股收益是0.66元，明年有望增长到1.24元，增幅达到89%。根据分析，房地产业绩增长主要来自于需求拉动房价不断上涨。2007年前三季度，全国房价上涨14%，市场购买依然是解决住房问题的主渠道，户均一套的供需平衡尚需时日，目前户均为0.86套，房地产卖方市场格局不会发生根本变化，目前商品房供应紧缩没有任何缓解的迹象，依靠房价的继续上涨来达到供需相对平衡的趋势在2008年仍将延续。另外，由于我国国情和国外不同，奥运会以后不会出现房价的大幅回落。

　　政策：信贷紧缩影响有限

　　明年可能影响房地产行业走势的因素包括信贷政策、土地供应、经济适用房政策等，其影响将在未来五年逐步释放。中金公司分析认为，从信贷紧缩方面来看，目前的银行信贷政策在抑制需求的同时，也限制了地产商的开发能力，减少了市场供给。目前对开发商来说，银行贷款只占其资金来源的20%，企业完全可以通过预售款和自有资金提升弥补贷款减少，资金压力有限。因此，出现全国性的开发商低价甩卖房子从而导致房价下跌的可能性几乎没有。即便是大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，但也仅限于个别项目及区域。

　　政府近期严厉打击开发商囤地行为，将促使开发商加速土地开发，但很难缓解目前楼市存在的供不应求局面。据中金公司的研究员测算，存量土地可形成的未来商品房供应建筑面积约为33亿平方米。考虑到目前销售/预售面积远大于竣工面积（1.8：1），存量土地加速进入市场有望在未来逐步缓解供应压力，但尚不足以逆转供求差，因此不大可能造成房价的大幅下跌。对于上市公司来说，部分土地储备较多的公司必将加快开发步伐以免除缴纳闲置费用等风险，从而使得房地产行业业绩将有更快释放的可能。

　　在土地供应对房地产行业的影响方面，中信证券更加乐观。其分析认为，目前土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾有进一步扩大的趋势。房地产开发以土地为经营资源的特殊性决定了供应的瓶颈。未来3年销售面积都要大于竣工面积，由于土地市场垄断的格局不会发生根本的变化，2008年市场还要接受土地价格继续上涨的现实。

　　政府推行廉租房、经济适用房政策对房地产上市公司的影响将是一个缓慢的过程。中金公司表示，结构性调整将带来行业主体的变化，这个过程将主要通过"双70%"、土地出让、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内调整将带来存量土地价值进一步拉升，项目利润率理论上将继续上升。中长期看，行业利润率将会落到合理水平，上市公司未来发展空间更多将通过行业集中度来实现。

　　龙头上市公司值得看好

　　看好整个房地产行业明年发展趋势，并不意味着可以看好所有相关公司。如果明年房价和租金停止上涨，开发类的房产上市公司受到的影响明显大于持有类开发商。如果未来5年房价保持10%增长，那么明年万科A的净利润有望达到75.7亿元，而房价增速如果为零，明年万科A净利润为68.5亿元，房价对企业净利润的影响达到9.6%。陆家嘴持有较多的出租物业，如果未来5年房价保持10%的涨幅，那么陆家嘴明年的净利润可以达到8.3亿元，房价涨速如果为零，明年陆家嘴的净利润为8.11亿元，房价对企业的影响度为2.3%。

　　中金公司建议回避区域性风险，增持行业龙头。由于房价涨幅过快，以深圳、广州为代表的一些区域市场出现调整，调整幅度有限但周期可能较长，投资者短期内应回避这些区域公司。由于龙头企业调整幅度已经很大，投资价值已经显现。根据海通证券分析，万科A2008年预测每股收益有望达1.10元，2009年可以达到1.71元。

　　南京证券分析认为，政策调控是影响房地产股票走势最不确定因素，但政策调控以稳定房价为目的，供需矛盾使商品房价格下跌空间较为有限，而房地产行业的结算特征也决定2008年上市公司业绩仍将保持较快增长。具有资产注入预期或高周转率的上市公司值得看好，如万科A、保利地产等。