过半投资者依然看好 地产股还能雄起吗？

【政策】

　　传明年银行将对房企放贷总额缩减50％

　　今年3月，中国人民银行研究局副局长张涛在公开场合指出，房地产企业50％以上的资金来源于银行信贷。

　　出于对银行贷款的高度依赖，房地产企业自然非常关心银行在政策方面的各种变化。近日一位国有房地产企业负责人透露说，他们已经了解到，明年银行对房地产企业发放的贷款总额将缩减50％左右。

　　记者致电建行总行，一位内部人士表示，在目前国家宏观调控的形势下，他对这个缩减比例一点都不觉得意外，"一般银行加强控制首先都会从总量上进行着手"。

　　【市况】

　　机构开始多杀多

　　央行和银监会日前联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》后，在年末银根紧缩的氛围中，房地产与金融板块展开了一轮声势浩大的下跌。

　　来自交易所的数据显示，房产板块的机构多空博弈异常惨烈。以12日招商地产的交易数据为例，该股票盘中总成交金额为63441万元，其中，上榜的买入与卖出前5名均为机构席位，而其背后恰恰就是基金。

　　事实上，深交所最新信息显示，房地产业为机构在10月间增持幅度最大的行业。机构月初持有房地产股57％，但月末已经持有65％，一个月内净增8.09个百分点。

　　其中，基金当月增持房地产股7.03个百分点，位居榜首。券商增持了0.13个百分点，QFII增持了0.1个百分点，社保、保险以及其他机构合计增持0.8个百分点以上。

　　而出货房地产股的则主要是散户，统计显示7月份前开户的投资者合计抛售了房地产股7.5个百分点以上，占当月个人总抛售量的九成以上。

　　孰料该板块11月间便随大盘步入下行，受宏观调控影响，近期更是大幅下挫。持有还是杀跌？机构此间的博弈不可谓不惨烈。一些基金经理也表达了郁闷的情绪。

　　【声音】

　　王石：楼市已经出现拐点

　　前天在北京召开的"海螺行动II"---中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会的新闻发布会上，万科董事长王石承认楼市出现拐点，并透露万科在国内首个试验建立的廉租房，位于广州金沙洲的"万汇楼"将于明年6月迎来广州市民入住。王石同时表示，对"万汇楼"这种运作方式的前景表示迷惘。

　　【机会】

　　申银万国重点推荐万科、保利地产和苏宁环球

　　客观存在的供需矛盾、居民旺盛的购买力和我们政府政策导向的清晰都使得我们有理由继续看好目前中国绝大多数城市的房价，包括上海、北京和广州等大城市和部分价格相对低估的二三线城市。而深圳的拐点可能来自于香港房价上涨推动和政策面不确定因素的消除。

　　至于宏观调控对行业的影响，我们认为，从目前已经出台的政策来看，无论是"第二套房首付比例提高"，或是加息的累积效应和未来可能出台的物业税，政策的影响都是较为有限的。但是舆论压力和政府对民生问题的关注可能导致政府出台新的政策或者加强对原有政策的实施，这些都可能会使得房地产市场出现短期观望和股价的大幅波动。

　　我们认为，从长期来看，我们推荐追求周转、公司治理透明的住宅开发类企业；从中短期来看，包括有资产注入预期的国企、采用囤地政策的企业都有可能吸引投资者的眼球，他们更多是中短期投机性品种。我们建议买入万科、保利地产和苏宁环球。

　　万科：万科是我们最为看好的地产公司。我们预测万科2007、2008和2009年的摊薄后每股收益分别为0.73、1.45和2.37元，按2008年30倍、2009年20倍计算，合理股价为43～47元；按照2009～2015年15%的增长率，2015年之后2%的增长率，采用DCF估值万科的合理价值在53元左右。公司的风险点主要包括融资渠道的相对单一以及政策面对房地产融资的缩紧可能限制公司扩张的速度，此外如果主要的三大区域房价出现下跌也将带来一定的风险。

　　保利地产：公司是我们目前最为看好的房地产国企。我们预计，按增发后股本计算，2007、2008和2009年EPS分别为0.96、2.16和3.39元，业绩高速增长将成为公司股价上涨的刺激因素。主要风险将来自于高速扩张所带来的管理制约。

　　苏宁环球：独特的开发模式和战略定位让我们看好公司长期投资价值。公司未来三年业绩将保持高速增长，考虑资产注入项目，并按增发3.8亿股后的总股本计算，摊薄后EPS为0.24、1.8和3.14元，按2008年30倍、2009年20倍计算，合理的股价为54～63元；公司RNAV26.5元，按2倍溢价，合理的股价为53元。公司主要的风险点在于大盘开发模式对管理层的眼光、魄力和管理策划运作大盘的经验要求比较高，另外由于政策面对房地产公司增发的收紧，可能使得公司定向增发存在一定的不确定性。

　　【趋势】

　　短期看空，中长期仍具投资价值

　　大成优选基金经理刘明表示，近期房产及金融板块的调整有其合理性。"央行不仅规定以家庭为单位认定房贷次数，而且已用公积金贷款的家庭按照新政策执行，并且大幅提高第二套住宅的首付比例与贷款利率。"刘明表示，"这些严格的政策对整个房地产投资性需求将带来较大打击。市场对房产板块未来的走势存在疑虑。或许起码不会像今年的深圳楼市那样，出现双位数的上涨。"

　　长盛基金也在其2008年的投资策略中，提醒投资者注意在连续紧缩的货币政策以及宏观调控重拳出击下，金融、地产等部分行业可能面临阶段性风险。

　　但是，房地产与金融板块是否将由此一蹶不振，多数基金经理显然也不同意这一看法。

　　东吴双动力基金经理王炯表示，人民币升值、城市化和人口红利等利好因素在短期内不会消失，房产板块的支撑因素仍然存在。她认为，对房子的追逐不仅仅是居住需求，也有相当部分的投资需求。

　　大成优选基金经理刘明认为，与前期的海南房地产泡沫相比，此轮房价飙升中的住房需求是实实在在的，因此房价或许很难一蹶不振。"尽管短期调整有其合理性。但房价是否会因此下跌，还有待观察。"刘明说。

　　另有多位基金经理预期，宏观政策或许会前紧后松。"毕竟，如果借房产调控把银行板块打压下去了，或许也不是管理层的本意。"有基金经理表示。

　　而来自摩根富林民的QFII基金---JF中国先驱A股基金的11月份投资报告也表示，尽管市场关注全球增长及中国的紧缩政策，仍相信银行以及地产股票可在中长期内以较佳价值提供增长机会。

　　【影响】基金净值遭殃

　　近日保利地产、北京城建、金地集团、中粮地产以及万科A等地产股龙头跌幅居前，而这些基金重仓股的下跌直接导致了基金净值走低。

　　资料显示，二季度256只偏股型基金投资房地产股共1121亿元，三季度和二季度末相比较，基金公司在房地产板块的行业配置有较小幅度的减仓，但同时也加大了对一批行业龙头股的增持力度。假设以1121亿元为基数单位计算，地产指数下跌8%，那么基金整体净值将减少90亿元之巨，这将给基金带来巨大的赎回压力。

　　由此来看，房地产板块的走势将在一定程度上影响基金的净值，而该板块能否恢复上涨已经成为投资者和基民最为关心的问题。

　　【调查】过半投资者依然看好地产股

　　随着2008年的临近，近来各大券商先后发布2008年度策略报告。海通证券建议超配以金融、地产、通讯运营和石油化工为代表的封闭型行业等；中信证券建议超配地产、金融、医药、航空和建筑行业；中金公司看好金融、地产、钢铁和电力等板块的投资机会；而招商证券在其指数型组合中建议以金融、能源、地产、制造等行业为权重。根据万国测评所作的"券商们还是看好银行、地产股明年的行情，你呢"的调查结果显示，选择"看好"、"不看好"和"不清楚"的票数分别为1669票、1073票和288票，所占比例分别为55.08%、35.41%和9.50%。不难看出，多数投资者比较认同券商的观点，认为明年银行地产股依然可以看好。不过值得注意的是，选择"不看好"的比例也达到了三成半，表明市场对于银行地产股出现比较大的分歧，这势必会加大今后银行地产股的运作难度。