东莞证券：房地产行业2008 年投资策略报告

●房地产行业景气持续高企。“国房景气指数”在2006 年创造了连续7 个月上
涨的历史纪录后，2007 年4 月份止跌回升开始出现明显反弹，截至11 月已连续8 个
月环比攀升，11 月份“国房景气指数”为106.59 ，同比增2.67%，继续创新高，我国
的房地产行业正持续处于景气状态中。1-11 月份，全国房地产开发企业完成土地开发
面积2.14 亿平方米，增长8%。全国房屋施工面积21.66 亿平方米，增长23.0%；其中，
住宅施工面积17.11 亿平方米，增长24.2%；办公楼施工面积7930 万平方米，增长18.4%；
商业营业用房施工面积2.39 亿平方米，增长12.4%。
●房价持续创新高。伴随着行业景气高企，房价也持续创新高。11 月份70 个大中
城市房屋销售价格同比上涨10.5%，创2005 年7 月中国扩大月度房价调查范围以来的
最大单月涨幅，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%；1 至11 月，70 个大中城市房
屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。房地产价格上涨的
重要原因是供求矛盾突出，截止到11 月末，全国商品房空置面积为11797 万平方米，
同比下降4.5%；其中，空置商品住宅5766 万平方米，下降14.2%，商品房的供应出现
了不足的现象。
●调控政策接连不断，累积效应渐显。商品房的供应不足导致房价高企的深层次
原因，是部分房地产开发商囤积土地、捂盘惜售以及热火朝天的投机炒房现象等。为
平抑住房价格过快上涨，满足群众的住房需求，2006 年二季度以来，房地产市场经历
了一轮新的调控，国家颁布了一系列严厉的调控措施，这些政策主要集中在信贷、土
地、税收和住房结构调整等方面。密集的宏观调控政策的不断出台，反映了政府通过
调控保持房地产市场健康、稳定发展的决心。但从2007 年房价走势来看，在供不应求
的情况下房价依然持续高涨，政府的调控政策没有取得应有效果，随之而来的是更为
猛烈的政策包括行政手段，终于使房地产市场在进入四季度以来开始出现了降温现象。
从最近这一段时间来看，有部分原来房价涨得过高的城市已经开始在往下行，有的销
售量比原来下降很大，有的价格已经开始下降。
●调控将是常态，2008 年的调控政策将前紧后松。伴随着房价的下降，引起了投
资者对房地产后续调控政策的担忧，房地产板块股价近期也出现了大幅度的下跌。对
于房地产行业的调控，我们认为，房地产行业调控是长期的过程，调控对于房地产行
业的影响是深远，但我们认为，政策调控的目标是创造一个越来越规范的市场，长期
是有利于房地产行业的健康发展的，且有利于优质企业的发展壮大。我们认为，后续
调控政策的主要方向一是改善供应结构，减少中高端商品房供应量，增加经济适用房
供应量；二是打击囤地；三是通过税收抑制高端及投资需求。在这些政策中，我们认
为税收政策是政府的杀手锏，其作用不容低估。目前市场最为担忧的是物业税，我们
判断，2008 年物业税将从“空转”转为“实转”的可能性极大，并可能从少数几个中
小城市开始“试点”，但全面开征仍有待时日，估计要在2009 年以后。我们认为，政
府的调控是以稳定房价为目的，并不是希望房价大幅下跌，因为房价下跌对大家都没

好处。因此，我们判断2008 年的调控政策将前紧后松。
●房价下行只是阶段性的，调整幅度有限。对于调控对房价的影响，我们认为，
在目前政策风声紧的时候，房价的下行是正常的表现；但我们认为，目前房价下行只
是阶段性的，且是局部区域性的，在我国宏观经济继续快速增长和利率上升周期过程
中，长期来看房价阶段性调整后仍会继续稳步上升趋势，优势房地产公司的盈利状况
也有望得以维持。三季报显示，房地产业仍然是业绩爆发力最强的行业之一。据统计，
2007 年三季度，房地产业上市公司实现营业总收入738.03 亿元，同比增长36.08%；实
现营业利润151.88 亿元，同比增长70.32%；实现净利润（归属于母公司部分）103.16
亿元，同比增长78%；行业加权平均每股收益为0.21 元，同比增长40%。我们判断，
除非房价大幅度下跌或者销售量快速萎缩，否则2008 年优势房地产企业增长速度不会
有较大影响；不过，目前的调控将影响2009 年以后盈利，房地产企业长期增速将趋于
放缓。
●调控影响渐显，维持行业“中性”评级。我们认为，2008 年上半年调控政策对
房地产行业的压力仍然较大，并将从心理上影响投资者对房地产板块的预期，因此，
我们维持房地产行业“中性”评级；不过，我们认为，这种影响在下半年将会逐步减
轻。在房地产上市公司中，我们建议投资者短期内回避房价调整幅度较大的区域，另
外明年高档商品房调控力度将加大，所以也建议关注开发普通商品房为主的公司