流动性过剩、RMB升值对房地产需求的影响

众所周知，房地产不仅仅具有消费品的属性，也具有投资品属性，在流动性过剩背景下，房地产作为除证券外最主要的可供投资的产品，其价格无疑将得到支撑。
从日本经验看来，一个经济体货币不断升值往往伴随以本币计价的房地产价格迅速增长。中国目前所处阶段与30年前的日本颇为相似，出口迅速增长，国内流动性充裕，本币不断升值，房地产作为大宗投资品，受到国内外资金的共同青睐。汇率的背后反映的是国家间产业结构、研发管理等综合能力的对比。日元的升值历程也长达20年，中国或许会更长。

从投资角度讲，如果参考美国房价长期涨幅6%的水平，在目前首付比例为30%的杠杆作用下，投资房地产市场的长期收益率在20%左右，这远远高于美国证券市场的长期回报率。对于普通购房者而言，同样会考虑房地产价格与其他资产价格的比

价效应以及房价与收入的比较效应，以做出购房与否的决策。我们认为，目前中国较高的房价收入比并不能说明房地产价格存在泡沫或者有极大的下跌风险。
在经历近几年全国房价的大幅上涨之后，部分重点城市房价收入比已经达到了10倍以上，超过了国际公认的6倍的警戒线。虽然由于我国房价成本包括了被该通过物业税方式缴纳的各项收税，如果我国改变房地产征税方式，新房价格可能下降25%左右，也仍然高于国际水平。因此短期看来，这些城市的房价面临较大压力。
但是我们认为应该动态的来看待房价和收入之间的关系，而不能简单的将我国的房价收入比与发达国家房价收入比作比较，进而得出我国房价一定会下降的结论。在经济高速发展，社会收入水平迅速提高的时期，人们预期未来的收入水平会持续快速增长，因此愿意承担相对眼前收入来说较高的房价收入比也是合理的，就好比市场给收入和利润增长更快的公司更高的市盈率一样。