张宇：春节之前不看好房地产板块

在国泰君安证券研究所2008 年投资策略研讨会上，荣获第五届新财富最佳分析师
房地产行业第一名、国泰君安房地产行业分析师张宇先生表示，春节之前很不看好
房地产板块。
张宇认为，12 月份房地产销售出现了大幅度下降，实际上是因为12 月份的银行对
地产收紧了信贷，因为对于房地产业来说，谁能获得资金，谁就能获得发展的权利。
而目前市场上有一大批拿了现金在等降价的人，这些人有投资和消费的需求，如果
房价降到足够的时候，他们会买的。如果只是降价20、30%那还不够有吸引力。在
这种情况下，预期明年的消费信贷都很严谨的话，明年一季度的销售是很不乐观的。
对于目前一些房地产商如万科为了追求回款，在全国范围尤其是广州进行折价销售
的现象，张宇认为是很明智的做法，可以把市场上有富余资金的人都揽入自己的麾
下。
不过对于很多研究报告预测万科明年的业绩是增长100 到150%，张宇认为是不可
能的事情。张宇算了一笔账，如果按照这个业绩增长速度的话，万科明年的销售收
入就是500 亿左右，按照它的净利润率15%，就是75 亿，这就意味着万科今年的
开盘面积必须达到一定的规模，但现在市场上没有这么大的规模。