国泰君安：婴儿潮时代和行业调控成就强势龙头企业

投资要点：
􀁺 美日韩三国婴儿潮时代创造了房地产大牛市，从居住、消费、投资到
享受等层次渐进，持续时间超过15 年，平均每年房价涨幅超过15％。
􀁺 非常年轻的中国人口结构决定了地产的长期景气，1962-1975 年大婴
儿潮成员目前处于平均年龄38 的黄金时期，其置业高峰将持续，
1981-1991 年小婴儿潮成员正进入第一次置业高峰。
􀁺 城市化进程构成了房地产的真实消费需求，行业长期景气有望持续到
2025 年，平均每年新增大约6 亿平米商品住宅。房地产有望成为保持
胜利果实的财富载体和配置资产的投资标的，这是地产的投资需求。
􀁺 在人民币升值进入后期以前，“升值不止，行情不断”依然是最简单有
效的投资策略，预计人民币明年将加速升值。
􀁺 2008 年可能的资金紧缩控制的是速度而非规模，会迫使银行等机构强
化“扶优限劣”，预计开发商将根据不同城市的不同景气程度选择是加
快销售回笼还是放慢开发和销售进度。
􀁺 政府加强调控客观上有利于提高竞争门槛，使行业集中速度加快，强
势龙头企业将越来越多地享有行业长期景气。
􀁺 两分法调控体系方向正确，有利于稳定资本市场预期；通过保障性住
房体系解决中低收入阶层居住需要是行业景气可持续的基础。
􀁺 土地供应依然紧张，闲置土地清理处理力度可能加大；商品房整体上
还是供不应求，预计房价上涨趋势不变，而涨幅可能回落；区域楼市
表现分化，珠三角较淡，看好长三角、京津和武汉等二线核心城市。
􀁺 强势龙头企业财务报表上的预售房款猛增，并且超出行业平均1 倍多，
预计他们未来2-3 年可以保持45％以上的业绩增速。
􀁺 “地产股－房产股－商业地产股”模式精选强势龙头企业，招商、中
粮等地产股进可攻、退可守；按项目分布、规模和资金优势，建议增
持万科、保利等一线房产龙头和天鸿宝业、北京城建、上实发展等二
线房产龙头；商业地产股选择租售战略风格积极者，推荐张江高科、
金融街和世贸。
􀁺 “央企股－地方国企股－民企股”模式选股，央企股集多重竞争优势
于一身，推荐万科A、华侨城A 等6 个必选品；地方国企推荐北京的
天鸿宝业和北京城建，上海的上实发展、原水股份等；民企股主要推
荐名流置业、香江控股等。
􀁺 主题投资机会来自大股东资产注入、牛市时完成或将完成再融资的公
司、奥运地产板块。