评：中金公司对663的中性评级

中金公司给予663的公司又是中性评级：“A股股价对应07、08年的市盈率分别为61、54倍，估值水平不低”。这位研究员好像好像对其08年以后的业绩超额增长视而不见。如果663的300万物业能在2012年建成投入使用，那么只要把2012年的净利润贴现到今年，然后拿这个贴现值来计算市盈率的话，663真是低估的厉害。

本人就粗略计算663的真正价值：

假设：1、2012年300万顶级物业完工投入使用(权益面积，无少数股东权益）；2、2012年平均租金惯性增长至12元/每日/每平方米；3、贴现率为7％；4、管理费用为销售费用的20％，物业折旧不计（参照香港会计准则），财务费用为0，所得税为15％。5、土地批租和房产销售收入为0；6、出租率按照100％计算，目前陆家嘴地区出租率为95％；7、投资收益及其他收益暂不计；

那么2012年，租金收入＝300万物业×12元/每日/每平方米×365天＝131亿元；

2012年净利润＝131亿元×80％×85％＝89亿元

贴现到2007年＝89/1.07的5次方＝63.5亿元

每股收益EPS＝63.5亿元/18.7亿股＝3.39元

按照今日收盘价24.36元计算600663市盈率才7倍，中金公司竟然说它市盈率太高！

如果给予30倍市盈率合理股价为：3.39元×30＝101.9元，这个价格还没考虑到663的众多题材。

如果想多了解663的真实价值，推荐东方证券研究员王树娟的研究报告，那才叫真正的研究。