貌似高收益的商业地产

貌似高收益的商业地产 　　与S*ST华侨更具可比性的是多伦股份(600696，原利嘉股份)。即将成为S*ST华侨大股东的广西正和是利嘉集团的全资子公司，实际控制人为陈隆基，而多伦股份的实际控制人同样是陈隆基。　　2002年，多伦股份与陈隆基控股的利嘉集团进行了次与此次S*ST华侨重组极其相似的重组。当时，多伦股份通过与利嘉集团进行资产置换，以2.53亿元的价格置入了总面积约1.40万平方米的商场和商铺。　　据多伦股份当时称，述商业类地产出租率高，租金收入稳定，但资产置换完成后多伦股份的年报显示，2004年多伦股份的租金收入仅有1271.5万元，毛利率18.33%；2005年该项租金收入仅有1286.2万元，毛利率仅17.9%；2006年多伦股份的租金收入更是降至936.5万元，毛利率仅12.78%。在盈利不佳的背景，2006年多伦股份不得不把述计划用于出租的商业类地产进行了出售。　　不难看出，S*ST华侨对拟置入的资产的盈利预测存在高估嫌疑，2008年之前，或许S*ST华侨还可以通过出售部分房产获得定收益，但2008年之后，若无进步重组，S*ST华侨将会面临无房可售的窘境，届时公司净利润将会出现明显滑。　　虽然为保证公司业绩稳定，广西正和承诺如果S*ST华侨2008年、2009年和2010年的净资产年收益率低于8%、9%、10%，广西正和将对差额部分以现金补足，但实际，这是广西正和为了防止S*ST华侨因业绩不佳引发公司股价跌，从而导致自己利益受损而提前埋的个伏笔。　　在S*ST华侨增发及股改完成后，广西正和将持有S*ST华侨7.31亿股股权，持股比例达77.89%，S*ST华侨的股价每涨或跌1元钱，对广西正和的影响就是7.31亿元。有了述承诺，广西正和可以在S*ST华侨业绩达不到预期的情况，堂而皇之的通过利润输送，美化S*ST华侨的业绩，从而使自己的利益最大化。有了所谓的业绩承诺，S*ST华侨复盘后的股价预期可达8元-10元以，广西正和将会获得近40亿元-60亿元的账面增值。广西正和无疑是在利用利润承诺这个杠杆，来为自己谋取更大的利益。　　目前最令投资者担心的是，S*ST华侨未来如何能够保证市公司的利益不受到侵害。这样的担忧并不是没有理由的。　　近年来，多伦股份在资金严重匮乏的情况，多家与公司实际控制人陈隆基关系非比寻常的公司却在长期巨额占用多伦股份的资金(详见本刊总第1178期《利嘉股份失血背后的复杂血缘》)，这也直接导致了多伦股份多年来直业绩不佳。　　而S*ST华侨报表显示，近年来长期巨额占用多伦股份资金的福州大展实业、福州森森实业、福建高德贸易和福建卓诚贸易以及利嘉集团等些与陈隆基密切相关的公司也在占巨额用广西正和的资金。在广西正和控股S*ST华侨后，S*ST华侨是否会变为这些公司个资金占用目标呢？