北辰2007年业绩

1 北辰2007年业绩预测北辰2007年业绩预测由于本人是第一次做这种业绩预测，希望各位高手提出建议。由于北辰的业绩以房地产开发为主，所以从房地产开发来着手。以下是北辰2007年楼盘的预测。1.绿色家园。年报中显示，2006年在施面积98.74万平方米，销售11.29万平方米。那么2007年能销售的面积是98.74－11.29＝87.45平方米。有人会说你怎么知道全卖完了？有2个根据，1.我打电话到售楼部，售楼先生告诉我现在在第5期，他们口中的第5期就是刚开盘的媒体村，而媒体村在2006年年报中是单列的。而且还说绿色家园前4期早卖完了，早已交楼入住了，第4期最后一套卖的均价是14000元等等。2.在06年年也显示出绿色家园将在2007年竣工，如果到了竣工的时期，那楼早预我售完了。从这2点考虑，估计北辰在2006年年报中对绿色家园有所保留，可能销售面积绝对不止11.29万平方米。当然，由于我不在北京没有亲自去楼盘看过，话不敢说的太绝对，希望北京的朋友证实下。那么2007年绿色家园的销售额就是：（98.74－11.29)*10402*83.14%=7562870838(元），解释一下，10402这个单价，是用2006年绿色家园销售11.29万平方米，销售额为117446，相除得来的。83.14％是北辰实业占北辰房地产开发股份有限公司83.14％的股权，这些在年报上都有。说明一下，我用去年绿色家园销售单价来算其实是保守的考虑，因为是估算，算少了没问题，算多了就不好了。北辰其他的楼盘估算也是这个原则，能少算不多算。另83.14%应不应该这么算我不敢肯定，反正算少没问题。2.长岛澜桥，2006年在施面积2.73万平方米，1.94万平方米的销售面积，2007年的销售面积为0.79万平方米。它的销售额是：7900(平方米）×13737（元）×83.14％=90225440（元）。3.香山清琴:和上2个楼盘同样的道理，销售面积估计为：17.73－6.04＝11.69（万平方米）。它的销售额是：116900×23728×51％＝1414639632（元），由于北辰实业占发展商兴荣基公司51％的股权，所以乘51％。4.长河玉墅：销售面积：4.2－0.85＝3.35（万平方米），销售额为：33500×11274×100％＝377679000（元）5.碧海方舟：销售面积：2.2－0.77=1.43（万平方米），销售额为：14300×24814×51％％＝180968502（元）6.姜庄湖公寓，这是年报上的名字。推广名叫国颂，和碧海方舟是一个发展商开发的。这个楼盘在06年年报中没有显示销售，只有建设。预售证是06年6月6日发的，现在在卖，按现在的速度2007年肯定可以销售完。但会不会在年报中反映出来可能是个变数，但不管这么多先计算下。预售证显示可卖面积是13927.65平方米，均价为20796，销售额为：13927.65×20796×51％＝180968502（元）这6个项目合计销售额为：9774099511元。另北辰大厦13.18万平方米正在建设，还未开始销售。媒体村刚开始销售，情况还不清楚。国家会议中心已经在建设等等，都没有计算进去。而且媒体村的预测有个贴子的高手已讲的很清楚了。我就从这9774099511元来估计北辰的利润。我采用的方法是按比例估算，比如2006年年报中主营利润＝主营业务收入－主营业务成本－税金，其中主营业务收入是2828867478，主营业务成本是1663245894，税金是164161203。那么主营业务成本占主营业务收入的58.8%,税金占主营业务成本的5.8％。这样可能不准确，但想不到其他办法来估算了。由于北辰的主营业务包括房地产、购物中心、租赁业务、酒店、其他这几块。除了房地产，其他几块没有数据很难估算，秉着尽量少算的原则，就以2007年房地产主营业务收入来估算一下。但大家要清楚，北辰的其他业务也是赚钱的，只是没有估算而已。主营利润＝主营业务收入－主营业务成本－税金，按照比例估算法，主营业务成本占主营业务收入的58.8%,税金占5.8％。那么主营利润＝9774099511－5747170512－566897771＝3460031228（元）营业利润＝主营利润－营业费用－管理费用－其他，2006年营业利润是主营利润的55％左右，所以营业利润＝3460031228×55％＝1903017175.4利润总额＝营业利润－投资收益＋营业外收入－营业外支出，2006年利润总额占营业利润的98.9％，所以利润总额＝1903017175.4×98.9％＝1882083986净利润＝利润总额－所得税等，2006年净利润占利润总额60.8％，所以预估2007年净利润＝1882083986×60.8％＝1144307063.5(元）全年每股收益＝净利润/总股本＝1144307063.5/3367020000=0.34(元）再次说明：1.这个结果没有计算北辰其他的主营业务，因为考虑到其他业务没有资料不好估算，同时有可能亏损等，当然其他业务总体也会是盈利的。2.房地产方面没有记入媒体村的销售，没有太多资料是原因一，另一个主要原因我比较怀疑北辰会将这部份利润转入08年，或者在07年只反映销售很少部份。3.对于姜庄湖公寓的预测不太有底。