080116光大证券：2008年房地产行业投资策略

--从美国次贷危机看中国楼市的繁荣—

◆美国股票市场如何反应？
我们对美国股票市场上主要的住宅开发商（Home Builder）在这段历史时期的股价表现、盈利波动和估值水平进行了回顾。我们的结论是，股票市场提前一个季度预见到了房地产市场的拐点。其次，住宅开发商的季度业绩与房地产市场的繁荣衰退密切相关，没有证据表明大型开发商具有超前的预测能力。第三、住宅开发行业的高周期性、高波动性和高险，使得美国的住宅开发商只能享受远低于市场平均的估值水平。美国住宅开发商的市盈率相对于标准普尔指数的市盈率仅为0.4 左右，而相对市净率在0.5 倍上下波动。
◆中国房地产市场繁荣的背后
对照美国的经验，我们又对1998 年以来中国住宅市场的繁荣做了全新的解释。我们的结论是，2003 年以后房价的上涨与实际利率下降带来的投资性需求上升密切相关。另一方面，回顾2004 年以来的历次调控政策，大多在增加交易成本和改善供应结构等方面做文章。实际上，真正需要的政策是：提高住房的持有成本和增加有效供给。
◆投资策略：等待下半年的波段机会
对于08 年地产股的投资机会，我们认为把握好奥运带来的主题投资和波段性的交易机会非常重要。首先，奥运主题投资机会可能在上半年预演，我们建议投资者上半年在组合中适当增加北京地产股，包括金融街、中国国贸、亿城股份和阳光股份。下半年，我们认为投资者应该适时把握好住房开发类公司的波段机会，我们建议投资者优先考虑万科、金地集团、新湖中宝、栖霞建设等在长三角地区拥有更多项目储备的公司。

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