房地产：一线城市房价趋稳 关注8只龙头股(01)

    房地产投资增长稳定，行业景气状况未改

　　2007年1-11月，全国完成房地产开发投资额21632亿元，同比增长31.8%，同比增长率再创三年来新高。“国房景气指数”继续攀升，11月上行至106.59点，同比上升2.67点，环比上升0.85点，自三月份以来，已连续八个月环比攀升，达到2004年6月以来的新高，显示出我国房地产行业仍保持景气未变。

　　供不应求状况逐步缓解，一线城市房价趋稳

　　07年1-11月，全国商品住宅竣工面积同比增长8.5%，销售面积同比增长30%，自8月以来，单月销售竣工面积比开始呈现出逐月下降的趋势，11月更降至1.34，表明供不应求状况在近几个月正逐步得到缓解。12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，环比上涨0.2%，但不再是“涨声一片”。全国涨跌互现，分化明显，深、京、沪等一线城市因受调控影响，市场观望气氛浓厚，房价趋稳；中西部二、三线城市涨势依然汹涌，未来上升空间广阔。

　　调控对房价“疯涨”的抑制作用显现，有利于行业健康发展

　　2008年1月6日，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，以打击囤积土地为核心打响了2008年房地产行业调控的第一炮。反观过去几个月乃至过去几年，税收、限外、信贷、土地、保障性住房等调控政策频繁出台，并不断补充、细化，表明行业的调控呈常态化。调控确能抑制投机需求及房价上涨节奏，但并不会阻碍行业向上的趋势，将促使行业更加健康。

　　地产股估值优势再现，吸纳建仓机会来临

　　当前政策效应仍需释放，加上房地产销售淡季因素，地产股短期表现仍可能出现反复，我们维持行业短期“谨慎推荐”的评级。但行业长期向上趋势不改，龙头公司将在调控之下脱颖而出。我们对于重点公司的盈利预测并没有包含对房价大幅度上涨的预期，因此未来房价涨幅趋缓并不会影响这些公司08/09年的业绩实现。地产股已经历了较长时间的筑底，估值优势再现，目前我们关注的重点公司08PE平均在22倍左右，正是吸纳建仓的绝好机会。

　　我们继续看好三类地产股：(1)龙头地产股。包括全国性和区域性龙头，如保招万金、四小龙及H股的中海、富力、绿城、雅居乐等。(2)资产注入类地产股，如华侨城、天鸿宝业、上实发展，苏宁环球、泛海建设等。(3)奥运地产板块。

　　如北京城建、金融街、亿城股份等。

　　行业总体运行情况

　　房地产投资增长与国房景气指数继续创新高

　　1-11月，城镇固定资产投资完成100605亿元，同比增长26.8%，增速稳定。

　　房地产开发投资增长进一步加快，1-11月完成21632亿元，同比增长31.8%，增长率创出2004年6月以来最高值，高出同期城镇投资同比增长率5个百分点。

　　前11个月房地产投资占城镇投资的比重为21.5%，比1-10月份微降0.1个百分点。

　　供不应求缓解，空置面积下降，一线城市房价趋稳

　　1-11月，全国商品房竣工面积3.31亿平方米，同比增长8.50%；销售面积和销售额分别是6.02亿平方米和2.40万亿元，同比分别增长30%和49%；自8月以来，单月销售与竣工面积比连续四个月下降，表明供不应求状况在近几个月正逐步得到缓解。截止11月末，商品住宅空置面积同比下降14.2%，已连续6个月同比下降，连续8个月环比下降，存量住宅的进一步消化意味着国内房地产市场需求依然强劲。销量在10月份出现萎缩后，11月份回暖，单月商品房销售面积为6592万平方米，环比10月上升6.40%。

　　07年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月高持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月低0.6%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，二手住房销售价格同比上涨11.4%。各地区分化明显，环比涨跌互现。深、京、沪等一线城市因受调控影响，市场观望气氛浓厚，房价趋稳。

　　同比涨幅居前的城市有乌鲁木齐、惠州、兰州等，环比涨幅较大的城市包括海口、合肥、九江、南充和桂林等，说明中西部二、三线城市受宏观调控影响轻微，未来上升空间依然广阔。

　　1-11月份房屋施工面积21.66亿平方米，新开工7.99亿平方米，分别同比增长23%和22.9%。随着收紧地根的调控政策陆续出台，地价攀升势头得到遏止，但也导致土地购置动力不足。岁末年初，在深圳、广州、南京等前期热点城市，出现了多宗土地流拍情况，流拍的还包括政府推出的一些“限价房”地块。

　　可以预计，由于商品房用地成交量减少，将导致未来商品房供应下滑，另外，在现有财政体制下，土地流拍现象如果增多，也将导致地方政府年度土地出让目标无法完成，从而对地方财政收入造成负面影响，因此地方政府对房地产调控政策的执行未来仍有“打折”的可能。